客岁，贝壳终了总交游额33494亿元，同比增长6.6%；净收入935亿元吉吉影院，同比增长20.2%；经换取净利润72.11亿元，同比下跌26.4%。

遗弃2024年末，贝壳活跃门店数同比增长18.3%，达到近4.97万家。活跃牙东谈主数达到44.5万东谈主，同比增长12.1%。

天然“增收不增利”，但在通盘地产行业重荷求生之际，贝壳的功绩依旧亮眼。

不外，围绕在贝壳身上的争议，却从未住手过。

01 上海链家3%的中介费，让买房主谈主集体破防了

如今，在上海买二手房的交游资本，主要合资在税费和中介费这两方面。

本年以来，契税降了，升值税降了，个税降了，贷款利率也降了。就连公积金贷款，也有望络续下调，只消中介费安如磐石。

不少网友吐槽：“链家的中介费，居然比国度的税费齐高，这合理吗？”

在房价狂飙的年代，东谈主们宽阔以为屋子会涨，不买就亏，是以对中介费没那么介怀。但这两年跟着东谈主们的预期趋于感性。

最近在上海办理新买的屋子过户时，刘先生这才发现中介费竟成了交游用度中最高的用度。因为之前也曾跟中介签了公约，他不情不肯地付了尾款，可心里照旧有些不得志。

在他看来，“买房的这两个月，中介小伙子天然用功，但就业仅限于提供房源和带看，在谈判和交游方面基本没帮到太多，就业澈底不值得这样多钱。”

楼市买房的中介费，沿袭成习是由买家承担，看似只消2%-3%，但因为北上广深一套屋子动辄几百上千万，算下来亦然一笔不小的开支。

按照最新税收计策，北上广深取销普宅和非普宅标准后，二手房产证满2年升值税为零，个东谈主所得税从2%降到了1%（满5独一免征）。140㎡以下的屋子，契税也从3%下调到了1%。

通俗来说，新政前二手房交游资本占总房价的约12%，新政后降到了4%傍边。2%-3%的中介费，也曾占到了交游资本的50%-70%。

以一套120平的二手房为例，满二起火五，当今契税为1%，升值税0，个税为1%，中介费为2-3%。

在各大中介公司中，中介费最高的莫过于链家。

在上海，链家一般收获交价的3%，买方承担2%，卖方承担1%。这意味着如若屋子总价杰出670万，光中介费就要20多万了，罕见于往常上班族一年的工资。

特原理的是，链家在不同城市的收费标准不一。

以北京为例，链家2023年9月26日将中介费从2.7%下调至2%，收费形状也从购房者一地契边支付，改为贸易两边各承担1%。

以至于上海有购房者牢骚：“北京2.7%齐降了，上海照旧3%，是不是以为上海东谈主好凌暴？”

某链家责任主谈主员暗里告诉凤凰网房产上海站，“二手房经纪就业地域性很强，每个城市收费形状和标准，齐是我方细则的，存在较大互异。一般来说，收些许、怎样收，取决于各城市二手房市集的供求关系和贸易民风。”

但不论怎样收，齐不错细则的是，购房者苦中介费久矣。

就连明星，也为中介费苦恼。此前，有明星细君在上海购买6000多万的豪宅，按2%的费率来算，中介费约120万。

因为被中介质疑跳单，两边一度对薄公堂。最终，法院给出判决，认定在莫得相应公约等字据评释的情况下，无法仅凭带看房就说明两边成就中介合同关系，是以不组成跳单。

住房和城乡缔造部、市集监管总局曾合资印发《对于表率房地产经纪就业的见地》，建议房地产经纪机构要合理诽谤住房贸易和租借经纪就业用度等。饱读吹按照成交价钱越高、就业费率越低的原则实行分档订价。可内容上，委果莫得中介主动降价。

贝壳在新址业务上，一样赚得盆满钵满。

据业内东谈主士流露，贝壳找房新址佣金破坏为4%傍边，有楼盘为了快速清盘，以至会给出10%的高额佣金。这意味着开垦商卖出一套1000万的房，要支付100万中介费，利润空间被极大压缩。

贝壳为了快速回款，还会条目开垦商“快佣”，即先支付部分佣金才会奉行，对本就资金链焦虑的开垦商来说，更是雪上加霜。

财报数据骄气，贝壳光是2024年第四季度，新址应收账款盘活天数裁汰至仅34天。来自国央企开垦商的新址业务净收入，占比从2023年同时的约53%普及到2024年第四季度的约58%。

另外，自3月3日起，彭永东卸任多家链家关连公司的法东谈主和高管职位，由左东华接任。2023年，彭永东的薪酬高达7.13亿元，2024年的具体薪酬尚未公布。

贝壳对开垦商绝不手软，对二手房业主和买家也很强势。

有房主反应，把房源挂在链家上之后，如若不诽谤价钱、不购买“好赞”就业，中介就不奉行。可就算买了“好房好赞”就业，后果也很难量度。有的中介为了促成交游，通过弊端带看主宰房主形势，将挂牌价一压再压。

链家的这些作念法，不仅损伤了房主的权利，还对通盘房地产市集变成了负面影响。这种把持行径旷日耐久，可能导致楼市交游生态日益恶化。

02 中介的就业，果真值这个钱吗？

有不少购房者对中介起火：“房价一万一万地砍，中介费径直十几万。不就带看两次房吗？凭什么就收几十万？”

也有中介吐槽购房者：“通俗的一套房，是从几百套内部筛出来的，有好多看不见的责任量。”

某中介上海公司慎重东谈主告诉凤凰网房产上海站，中介费包括评估费、商议费、贸易代理费、权证办理就业费、地产商议就业费等。

他提到，“中介费之是以这样贵，因为不是一个牙东谈主就业购房者，背后是通盘交游团队，确保交游安全高效定心有保险，500万的资金安全远比15万的中介费病笃。何况，成交的东谈主拿笔直的也没那么多，好像在0.8%傍边，照旧55%的提成通盘。”

可看似专科的话术和保险，购房者并不买帐。

为了孩子上常识题念念置换的上海腹地东谈主廖女士，这半年找了五六家中介，看了上百套屋子。

廖女士战斗下来，嗅觉专科中介历历。比如她明明说了要看二手房，可照旧有中介不休跟她说：“姐，要不计划下XX新址吧。”其后廖女士才知谈，新址给中介的提成更高。

看房过程中，廖女士念念多了解下小区情况，可中介大多为了成交念念要无极曩昔。她的手机号还被泄败露去，各式纳闷电话不堪其扰。

如今，留给购房者的遴荐并未几，要么为了以防万一遴荐大中介，咬咬牙交中介费，要么贪低廉遴荐小中介，可这样也会踩坑。

有的小公司会用低费率签合同，背面再陆续条目加钱。还有的中介公司澈底不负遭殃，导致买房过程出现问题。

前段时间，凤凰网房产上海站在浦东房地产交游中心看到有两家中介公司被通报出来，请示购房者隐敝赔本。

有业内东谈主士分析称，“房产贸易自己是低频交游，进程繁琐方法复杂，包括签约、贷款、缴税、过户等。因此，大宽阔购房者是有付费意志的，但中介提供的就业能否配得上不菲的中介费，每家中介机构齐该谋略一下。”

据群众瞻望，“畴昔可能会出现政府自建交游平台，贸易两边我方谈。但因为二手房齐黑白标品，弗成能妥洽订价，中间也会触及基建资本，臆测很难大规模落地。或者也不错按照就业名目收费，比如天赋审查、按揭就业、房屋检测等就业齐不错单独拎出来，按照内容情况进行收费，并设定封顶金额。”

这些措施的落地，齐需要时间，压力给到上海链家3%的中介费。

如今，有东谈主痛批链家是“行业蛔虫”，“通过吸食开垦商、买房主谈主、买房主谈主的‘养分’，让我方发展壮大，胡为乱做行业的跨越和生态”。

所求有度吉吉影院，过则成灾。在全行业齐在为买房主谈主“减负”确当下，贝壳抓意以火去蛾中，或终将遭到反噬。